Tỷ suất cho thuê Cityland Gò Vấp: nói thật con số trước khi các bạn xuống tiền

Cityland Garden Hills và Cityland Park Hills đều được nhiều khách hỏi cùng một câu: “mua để cho thuê thì bao lâu thu hồi vốn?” Câu trả lời thật, dựa trên giá bán và giá thuê hiện tại, không dễ nghe như quảng cáo: shophouse cho thuê được 35-55 triệu/tháng nhưng tỷ suất chỉ 1,5-2,2%/năm trên giá mua, nhà phố còn thấp hơn, 1,0-1,8%/năm. Thấp hơn lãi vay ngân hàng hiện tại. Đây là điều Thanh Tuyền nói thẳng ngay từ đầu, thay vì để các bạn tự vỡ lẽ sau khi đã đặt cọc.

Tỷ suất cho thuê Cityland Garden Hills hiện nay là bao nhiêu?

Theo loại hình, tỷ suất cho thuê tại Cityland Garden Hills dao động 1,0-2,2%/năm trên giá mua, tùy sản phẩm:

• Shophouse mặt tiền Phan Văn Trị: thuê 35-55 triệu/tháng, giá mua 39-42 tỷ, tỷ suất khoảng 1,5-2,2%/năm
• Nhà phố vườn: thuê 20-35 triệu/tháng, giá mua 23-29 tỷ, tỷ suất khoảng 1,0-1,8%/năm
• Biệt thự song lập: thuê 40-60 triệu/tháng, giá mua 45-55 tỷ, tỷ suất khoảng 1,2%/năm
• Biệt thự đơn lập: thuê 60-100 triệu/tháng, giá mua 65-75 tỷ, tỷ suất khoảng 1,5-2,0%/năm

Nhìn vào bảng trên, dễ thấy shophouse có tỷ suất tốt nhất trong nhóm, nhờ khai thác được tầng trệt cho thuê kinh doanh thay vì chỉ để ở. Nhưng ngay cả mức tốt nhất — 2,2%/năm — vẫn thấp hơn nhiều so với lãi suất vay mua nhà hiện tại.

Còn Cityland Park Hills thì tỷ suất ra sao?

Cityland Park Hills chưa có dữ liệu giá thuê thứ cấp tách bạch theo từng loại hình minh bạch như Cityland Garden Hills, vì thị trường cho thuê ở đây ít sôi động hơn — phần lớn cư dân mua để ở, không phải để khai thác cho thuê. Nhưng cơ chế tính toán thì giống nhau: giá bán nhà phố Park Hills hiện 22-31 tỷ, thấp hơn hoặc tương đương Garden Hills, nên nếu mức giá thuê tương đương, tỷ suất tính ra cũng nằm quanh vùng 1-2%/năm, không có lý do để cao hơn hẳn.

Nói cách khác, đặc điểm tỷ suất thấp không phải chuyện riêng của một dự án, mà là đặc điểm chung của toàn bộ phân khúc nhà phố biệt thự thứ cấp có đất tại Gò Vấp. Giá đất đã tăng nhiều năm liền, trong khi giá thuê tăng chậm hơn nhiều so với giá bán — khoảng cách giữa hai đường tăng trưởng này chính là lý do tỷ suất cho thuê ngày càng mỏng đi.

Vì sao tỷ suất cho thuê lại thấp hơn lãi vay ngân hàng?

Lấy một ví dụ cụ thể để thấy rõ khoảng cách: một căn biệt thự song lập Cityland Garden Hills giá 45 tỷ, vay ngân hàng 70% tương đương 31,5 tỷ, lãi suất khoảng 9%/năm, kỳ hạn 25 năm, tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng khoảng 264 triệu đồng. Trong khi đó căn nhà cho thuê thu về chỉ 40-60 triệu/tháng. Chênh lệch mỗi tháng lên tới 200 triệu đồng mà người mua phải bù bằng thu nhập khác.

Với nhà phố giá thấp hơn, khoảng cách này bớt gay gắt nhưng vẫn tồn tại. Một căn nhà phố 25 tỷ, vay 70% tương đương 17,5 tỷ, kỳ hạn 20 năm, lãi 9%/năm, trả gốc lãi khoảng 157 triệu/tháng, trong khi tiền thuê thu về chỉ 25-30 triệu/tháng. Người mua vẫn phải bù thêm khoảng 127-132 triệu đồng mỗi tháng từ nguồn thu nhập khác.

Đây là lý do tỷ suất cho thuê 1-2%/năm không đủ để tự trả nợ vay, chưa nói tới sinh lời dòng tiền dương.

Vậy mua Cityland Garden Hills hay Cityland Park Hills để làm gì nếu không phải dòng tiền?

Hai lý do chính khiến khách vẫn xuống tiền dù biết tỷ suất cho thuê thấp:

Thứ nhất, ở thực. Phần lớn người mua nhà phố biệt thự tại hai dự án này là để ở, không phải đầu cơ. Khi đã xác định ở lâu dài, câu chuyện tỷ suất cho thuê không còn là tiêu chí quyết định — giống như không ai tính tỷ suất cho thuê căn nhà đang ở của chính mình.

Thứ hai, giữ tài sản dài hạn và kỳ vọng tăng giá đất. Đất trong nội thành Gò Vấp, đặc biệt loại đất rộng như biệt thự đơn lập, không tạo thêm được nữa. Cityland Garden Hills còn có thêm yếu tố hạ tầng: đường Dương Quảng Hàm mặt tiền dự án đã thông xe, đang gánh bớt lưu lượng từ Phan Văn Trị, đây là hạ tầng thật đang vận hành chứ không phải quy hoạch trên giấy. Với người mua xác định giữ tài sản 5-10 năm, tăng giá đất thường bù lại phần chênh lệch dòng tiền âm hằng tháng.

Ai nên cân nhắc kỹ trước khi mua Cityland Garden Hills hoặc Cityland Park Hills để cho thuê?

Nếu mục tiêu chính là dòng tiền dương ngay từ năm đầu, hai dự án này không phải lựa chọn phù hợp. Tỷ suất 1-2,2%/năm không đủ bù lãi vay ở bất kỳ cấu trúc vốn nào có tỷ lệ vay trên 50%. Nhóm khách nên cân nhắc kỹ gồm:

• Nhà đầu tư dùng đòn bẩy vay cao, kỳ vọng tiền thuê trả được phần lớn khoản vay hằng tháng
• Người mua với mục tiêu duy nhất là dòng tiền cho thuê, không có kế hoạch ở hoặc giữ tài sản dài hạn
• Khách chưa tính toán kỹ khả năng bù chênh lệch 100-200 triệu đồng mỗi tháng từ thu nhập khác

Ngược lại, nhóm phù hợp nhất với hai dự án này là người mua để ở kết hợp giữ tài sản, hoặc nhà đầu tư có vốn tự có lớn, tỷ lệ vay thấp, xác định thu nhập cho thuê chỉ là khoản bù một phần chi phí sở hữu chứ không phải nguồn lợi nhuận chính.

Shophouse có phải ngoại lệ đáng cân nhắc hơn không?

Trong nhóm sản phẩm tại Cityland Garden Hills, shophouse mặt tiền Phan Văn Trị vẫn là lựa chọn có tỷ suất tốt nhất — 1,5-2,2%/năm — nhờ tầng trệt khai thác kinh doanh được, không chỉ để ở. Với khách có sẵn kế hoạch tự kinh doanh tại tầng trệt, con số thực tế còn tốt hơn thuê thuần túy, vì tiết kiệm được cả khoản thuê mặt bằng riêng nếu đang kinh doanh ở nơi khác.

Nhưng ngay cả với shophouse, nếu mục tiêu duy nhất là cho thuê và thu tiền dương ngay, các bạn vẫn cần tính toán kỹ dòng tiền trước khi quyết định, không nên dựa vào con số thuê 35-55 triệu/tháng nghe hấp dẫn mà bỏ qua phần vay và lãi.

Nếu muốn xem chi tiết giá từng loại sản phẩm hiện có tại hai dự án, các bạn tham khảo landing Cityland Garden Hills, landing Cityland Park Hills, hoặc xem toàn bộ giỏ hàng đang cập nhật để so sánh giá theo từng căn cụ thể.